2008年12月アーカイブ

昭和４４年１月生まれの私は、来年の誕生日を迎えると
数え年で４１歳になり、新年から前厄に入る。
神仏の超常的なものは信じないが、
古くからの言い伝えはそれなりの経験を積んで磨かれ
受け継がれたものだから、何かしらの繋がりはあるのだろう。

厄に関しても、該当する年齢で必ず不幸が起こり、
厄払いをしたからといって何もないということではなかろうが、
広く風習として伝わる。

※ちなみに、弊社スタッフで今年本厄だった者がいるが、
　厄払いをしていないにも関わらず幸せそうに暮らしている。

男性の42歳、女性の33歳は大厄は、男性は社会的責任と精神的・肉体的な疲労、
体力の減少が見え始める頃で、女性は子育てで多忙な時期にあたり、
いずれにしても体調や精神的に思いがけないことが起こることが多いと考えられ、
自愛するために意識付けされるような風習なのであろう。

さて、厄年のように万人共通する説目とは別に、
各自、人生の波というものがあるように思える。
何年サイクルかは人それぞれだと思うが、私の場合は年齢で10歳単位。

０歳から10歳までは微かな記憶を頼りにするしかないが、
５?７歳の頃は元気でやんちゃに過ごし、８?10歳までは大人しく低迷した。
今でも、小学校に入学してから急に大人しくなったと思い出話で聞かされる。

10歳の時、小学校の転校を経験した。
新しい小学校に移り、なぜか、急に元気になり、中学校では中心的な存在であったが、
高校時代は野球部内ではまだしも存在感は小さくなっていった。

20代、前半、社会へ出て早々から好調に推移し、最年少管理職についたりと活躍したが、
後半に入り、結婚などもあって、のんびりと過ごした。

30代、30歳の誕生日を境に目標だった独立を視野に動き出す。
さまざまな資格を取得し、仕事に関する勉強を精力的にこなし、34歳で独立。
その後、数年は順調に伸びてきたが、30代の終わりにかけて、
良くも悪くも落ち着いてしまった。

約40年の人生を振り返ってみると、10年単位で、春夏秋冬という波が打ち寄せている。
来年、40代に入ると、春へと季節が移り変わり、流れが変わる。

そして、季節には季節なりの特徴がある。春に収穫をしようとしても季節が合わない。
春に種を撒き、夏に芽が出て成長させ、秋に収穫し、冬は次の季節へと充実を図る。

この訪れる季節に合った行動をしないと成功できない。
それぞれの時期において、やるべきことがあるはずだ。

科学的な根拠のない話だが、なぜか、こういうことってありませんか？
各自それぞれの流れを振り返ってみて、流れに合った行動を心がけるとスムーズに進みます。

これは、大きなサイクルだけでなく、ひとつの仕事や年単位でも当てはまりますよ。
たぶん。

生きがいのある人生を生き抜くために大切な住まいを説いている。
だから、探求し極めることで営業の中に生かせば、無限の喜びと幸福が湧いて尽きることがない。

たとえば、眼の前で、住まい探しと選択・決断を悩み、迷っているとする。
それを見て、高所から説き伏せ、『決めなさい』と叱咤するのは、営業ではない。
自分も相手と同じように悩み、迷っているその相手と視点を同じくし、にっこりと微笑みかけ、
『さあ、一緒に選びましょうよ』と誘う。これが営業のスタンスだ。
決して上から物を言うのではなく、共に歩んでゆく。

営業自らが鑑となり、光となるのを目的としている。
ここにいう営業とは、何も経験を積んだベテランに限ったことではない。
経験浅くとも、その心さえあれば、すぐに実践できる。
むしろ、営業として生きるためにある心構えだといっていい。

まずは、成績のみに動くことを慎む。
かといって極端な開き直りは、必ずしも良いとはいえない。
つまりは、要するに、成績を適度に意識し、心身を清らかに保ちながら、
自省し、他人を傷つけることをせず、
常に自分を含めたすべての人が快適に暮らせることを念頭に置いて動くこと、
それが営業としてのあるべき姿勢であり、高めるためへの道だ。

大切なことは、『今、いかにして、助けるか』であり、
今、苦しみ悩んでいるのならば、今、救われなければいけない。
相手が救われなくて、自分が救われる筈がない。
なぜなら、自分は相手の延長にあるのだから。お客様あっての営業である。

もしも、現在、過ちを犯しているのなら、今それを悔い改めて、
未来へと想いを繋いでいかなければならない。
現在の自分に眼を瞑って、悔いるだけでは、未来はない。
改めるべきところは改め、反省することが大事だ。
その反省から、すべてはもう一度始まる。
人間は学んでいくことができる。
後悔するだけで止まってはいけない。
道は先へと続いている。

すべては今、この瞬間の中に在る。

どの業界でもシーズンのオンオフがあり、状況に合わせ対応が必要になります。不動産・住宅市場におけるシーズンを購入者側の心理から見てみると以下の通り。

１月：年も明け、今年は家を買うぞ?という意気込みから　↑

２月：１月からの流れで活況　↑

３月：年度末も近づき公私ともに忙しくなって　→↓

４月：新年度で落ち着かず　↓

５月：ＧＷで時間もでき、気候も穏やかで　↑

６月：前半は５月の余波で　→　後半、梅雨になると　↓

７月：梅雨の雨と蒸し暑さ、夏休み控えて　↓

８月：前半はお盆休みの行楽気分で　↓　後半、気候も落ち着き　↑

９月：夏休みも終わり日常に戻って　↑

10月：９月の余波で　↑→

11月：寒くなってきて後半になってくると　↓

12月：年末の忙しさと打ち止め感で　↓

このような流れの中で、市場の流れや期末などの追い込みで、モチベーションや勢いが上がったり下がったりすると思われます。この勢い、流れも大切なことであり、これに乗ることも必要。

しかし、市場としても営業の心理としても落ち目のときに、いかにコンスタントな成績を上げられるかが、営業の評価としても、会社経営としても、分かれ目になる。

シーズンの忙しいときに、その流れに乗りつつ、閑散期のために、いかに貯金ができるか。短期的なお客様と長期的なお客様の見極めをきちんとしておくことが重要。

この見極めを間違えると、営業として上手くいかない以上に、お客様にもご迷惑をお掛けする。

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【不動産営業未来研究会】不動産・住宅営業のヒント♪ NO.12 　　　　44部

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　★目次

　・ごあいさつ
　・今日のヒント（日頃の意識）
　・関連サイト紹介
　・あとがき

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　読者の皆さま、こんにちは。
　不動産営業未来研究会の　柴田　誠　です。

　１２月も半分を過ぎ、今年も残すところあとわずか。
　このメルマガも本年最後の配信になります。

　年末が押し迫って、連日、非正規労働者が置かれている
　雇用や住居に関する話題が報道されている。

　誰にも守ってもらえないという立場は、
　われわれ自営業者も同じ。
　けして他人事ではない。

　いつ、自分の身に同じようなことが起こっても不思議ではない。
　そうならないためには、困った局面になってから慌てるのではなく、
　日頃からの意識が必要である。

　（続きは本文にて）

◇不動産営業未来研究会が目指すところ

　不動産・住宅業界を社会に貢献できるように変えていきたいという"志"。
　同じような"志"を持った方々は他にもたくさんいらっしゃると思います。
　その方々と一緒に学び、不動産・住宅業界を変えていくのがこの研究会です。

　（ホントに簡単ですいません、さらに詳しくはこちらで）
　　　↓
　　http://www.shibamako.com/

◇研究会会員のコメント（会員限定の掲示板より）

　makoさんがやろうとしている事は中小の仲介業では革命的な事。
　是非極めていただきたいと強く願います。

　※makoというのは私が会員掲示板に投稿する際のハンドルネームです。

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【今日のヒント】　日頃の意識

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　苦しい時期が何年間続いても対処できるくらいの現金を持つ。

　この夢のような状況になれれば望ましいが、
　そう簡単にできるものではない。

　では、どうするのか。

　日々、努力して、力をつけるしかない。

　普段、のほほんと暮らしていて、
　いざとなったら助けてもらおうというのでは、
　さすがに虫が良すぎるのではないか。

　今回、問題になっている非正規社員。

　さまざまな事情で仕方ない方々も多いと思う。
　しかし、皆が皆、どうしようもない事情だったのであろうか。

　特に若年層では、
　束縛されるのが嫌、朝早いのは嫌、勉強は嫌い、
　上司がむかつく、こんな仕事は嫌、などなど、
　苦痛から逃げたり、快楽に走った人はいなかったのだろうか。

　自由を求め、権利を主張し、我慢から逃げた人。

　非正規社員は、このような状況になった際、
　真っ先に厳しい環境に置かれてしまうことは分かっていたはずである。

　仕事を探す際、選り好みをして、
　それで、仕事がない、仕事がない、と言わなかったのだろうか。

　みな、勉強は苦痛であり、束縛からは逃れたい。
　それでも我慢して頑張っている。
　頑張って耐えてきた人が、生き残れるのである。

　仕方ない事情で止むを得ない人は、守られてもいい。
　しかし、そうでない人まで守られたら、頑張っている人は損をする。

　大金持ちになる、名声を得る、など、
　どの道でも上位に入るには才能も必要かもしれないが、
　慎ましくても生活ができるレベルであれば、
　少しの忍耐と努力で叶えられるはずである。

　日々、努力し、耐えなければならない。

　日々の仕事や生活で、
　この仕事は苦手だからと逃げたり、
　自己を向上するための勉強から目を背けたり、
　時間にルーズだったり、
　周りを思いやれず自己中心的だったり、
　社会が悪いと言い訳したり、
　と、してはいないだろうか。

　偉そうなことを書いてはいるが、
　私自身が出来ているわけではない。
　自己の戒めとして思ったことである。

　新年は、厳しいスタートになるが、
　生き残るために、必死になる必要がある。

　そして、いざという時、誰も助けてはくれないと、
　心構えておく必要がある。

　この他のヒントはこちらで　http://www.shibamako.com/diary/

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【関連サイト】　弊社で運営しているサイトの一部です。

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　不動産購入応援サイト：http://www.preseek.jp/

　ヨッシー愛の不動産営業日記：http://www.micyon.com/

　不動産購入応援サイト（東葛）：http://www.preseek.org/

　この他のサイト一覧：http://www.preseek.jp/main/link.html

　これら数多くのサイトを運営している方法、役割、目的などは、
　研究会コンテンツ（会員限定）の中でご紹介させて頂きます。

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【あとがき】　御礼

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　今年もいよいよ押し迫り、さぞお忙しい事と存じますが、
　皆様にはご健勝のこととお喜び申し上げます。

　今年は、インフルエンザが例年より早く流行しているそうです。
　これから寒さがより一層厳しくなりますので、ご自愛下さい。

　新年は、より皆様のお役に立てるようなヒントを提供できるよう、
　向上させていきたいと思います。

　引き続き、ご愛顧頂けます様、お願い申し上げます。

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　発行人：不動産営業未来研究会　代表　柴田　誠
　　　　　< http://www.shibamako.com/ >

　登録解除：http://www.mag2.com/m/0000272298.html

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◇この他のメールマガジン

・初めてでも失敗しない不動産の買い方
　http://www.mag2.com/m/0000137258.html

・ヨッシーの不動産営業日記
　http://www.mag2.com/m/0000251565.html　

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住宅ローンのアドバイスをする際、何年目にはどのくらいの残高になっているかをおさえておくことは、とても重要なことです。

例えば、60歳の定年時に住宅ローンの残高はどのくらいになっているのか＝退職金で返済できるのか、10年後の残高は＝10年後に見直す際の繰上返済額や金利上昇リスクの判定など。

この残高は、"当初の返済月額"を"残期間の返済月額"で割った割合を借入金額に掛けることで算出することができます。

≪計算例：3,000万円　35年返済　3％　で借りた際の10年後残高は？≫

　35年返済の返済月額は・・116,000円（Ａ）

　25年返済の返済月額は・・143,000円（Ｂ）

　Ａ÷Ｂ＝0.81118881118（Ｃ）

　3,000万円×Ｃ＝24,335,664円→10年後の残高

この計算は、目安の金額を出し、全体計画などを考える材料として使うものですので、細かい端数は気にしないでください。

応用例１：35歳の方が上記のようなローンを組んだ際、25年後（60歳時）に残高がいくらになっているのかが分かります。

≪計算例：3,000万円　35年返済　3％　で借りた際の25年後残高は？≫

　35年返済の返済月額は・・116,000円（Ａ）

　25年返済の返済月額は・・290,000円（Ｂ）

　Ａ÷Ｂ＝0.4（Ｃ）

　3,000万円×Ｃ＝12,000,000円→25年後の残高

この結果、60歳時点で完済をしたいのであれば、1,200万円の現金が必要になり、退職金で対応できるのか、貯金をしておくのか、繰上返済で減らしておく必要があるということが分かります。

応用例２：当初の固定期間を10年としたローンを組んだ際、10年後の金利変動による返済リスクはどの程度になるか。

≪計算例：3,000万円　35年返済　2％　で借りた際の10年後残高は？≫

　35年返済の返済月額は・・100,000円（Ａ）

　25年返済の返済月額は・・128,000円（Ｂ）

　Ａ÷Ｂ＝0.78125（Ｃ）

　3,000万円×Ｃ＝23,437,500円→10年後の残高

もし、11年目からの適用金利が金利上昇で4％になると毎月12.4万円の返済になります。当初の返済から2.4万円の負担増になって対応できるのかどうかで当初固定期間の選択を判断できます。

この応用例をもっと応用すると、金利が上昇しても毎月の返済額を当初と同じ10万円に抑えるには、約440万円の繰上返済が必要になります。※11年目一括繰上返済の場合

このように、住宅ローンを返済し始めてからどうなっていくのか、お手元にパソコンがあれば、シミュレーションソフトなどで計算できますが、出先などでそのような環境がない場合、ネット接続環境か金融電卓があれば、簡易計算できます。

※返済月額の簡易計算はこちらでできます。

このような細かいところまでお伝えすることによって、お客様からの信頼を得ていくことが、これからの営業では必要になります。

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【不動産営業未来研究会】不動産・住宅営業のヒント♪ NO.11 　　　　43部

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　★目次

　・ごあいさつ
　・今日のヒント（社会人基礎力）
　・関連サイト紹介
　・あとがき

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　読者の皆さま、こんにちは。
　不動産営業未来研究会の　柴田　誠　です。

　今年は、上場企業の倒産が戦後最多を記録した。
　その中でも、不動産関連が大半を占め、
　特に目立ったのが、新興のマンション分譲業者。

　政府では、このような状況を踏まえ、
　景気回復のために、住宅関連の景気対策を打ち出してきた。
　その目玉が、住宅ローン減税の新制度である。

　詳細はこちらで：http://www.preseek.jp/column/fp/081210.html

　これでどこまで景気回復に繋がるのか、
　マイナスに作用することはないであろうが、
　根本の安定した収入、すなわち、雇用の安定が図れなければ、
　家を買うどころではないということもありえる。

　日本総合地所では、先行きの不透明さから、
　来春入社予定だった５３名の内定を取り消し、
　補償として、１人１００万円を支払うとのこと。
　内定を取り消された者にとっては、厳しい状況になった。

　昨年までは、売り手市場であった就職市場が、
　一年で、かなり厳しい買い手市場に変わった。

　この厳しい就職環境の中、激しい競争に打ち勝とうと
　注目されているのが「社会人基礎力」

　もともとは、就職のミスマッチを防ぐものであったが、
　社会人適応力＝即戦力と繋がることから、
　企業側でも注目している。

　（続きは本文にて）

◇不動産営業未来研究会が目指すところ

　不動産・住宅業界を社会に貢献できるように変えていきたいという"志"。
　同じような"志"を持った方々は他にもたくさんいらっしゃると思います。
　その方々と一緒に学び、不動産・住宅業界を変えていくのがこの研究会です。

　（ホントに簡単ですいません、さらに詳しくはこちらで）
　　　↓
　　http://www.shibamako.com/

◇研究会会員のコメント（会員限定の掲示板より）

　makoさんがやろうとしている事は中小の仲介業では革命的な事。
　是非極めていただきたいと強く願います。

　※makoというのは私が会員掲示板に投稿する際のハンドルネームです。

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【今日のヒント】　社会人基礎力

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◇社会人基礎力とは

　組織や地域社会の中で多様な人々とともに
　仕事を行なっていく上で必要な基礎的能力である。

　職場等で求められる能力として、
　基礎学力や専門知識などの従来の教育で学ぶもの以外に、
　コミュニケーション能力や実行力、積極性などがある。
　特にコミュニケーション能力は、多様な人々とのチームワークにより
　新しい価値を創出する際に必要な能力である。

　従来より、ビジネスの世界で常識とされる「求められる能力」を明確にし、
　育成、評価するが必要とされる。

　◇社会人基礎力の要素

　・前に踏み出す力
　　一歩前に踏み出し、失敗しても粘り強く取り組む力。
　　「主体性」：物事に進んで取り込む力
　　「働きかけ力」：他人に働きかけ巻き込む力
　　「実行力」：目的を設定し確実に行動する力

　・考え抜く力
　　疑問を持ち、考え抜く力
　　「課題発見力」：現状を分析し目的や課題を明らかにする力
　　「計画力」：課題の解決に向けたプロセスを明らかにし準備する力
　　「創造力」：新しい価値を生み出す力

　・チームで働く力
　　多様な人とともに、目標に向けて協力する力
　　「発信力」：自分の意見をわかりやすく伝える力
　　「傾聴力」：相手の意見を丁寧に聴く力
　　「柔軟性」：意見の違いや立場の違いを理解する力
　　「情況把握力」：自分と周囲の人々や物事との関係性を理解する力
　　「規律性」:社会のルールや人との約束を守る力
　　「ストレスコントロール力」：ストレスの発生源に対応する力

　以上、社会人基礎力に関する研究会「中間取りまとめ」より

　確かに、仕事ができると評価が高い人は、
　概ね上記の要素は高いレベルで兼ね備えている。

　今までは、個々の問題かと思っていたが、このような取り組みが始められ、
　各要素が取り上げられるのであれば、社会的な流れであるのであろう。
　実際、基礎知識や専門知識を多く持ちながら、
　上記の要素に欠ける人は多く、年々増えていると感じる。

　今回の社会人基礎力低下は、仕事の面を焦点に当てているが、
　日常生活でも同様である。

　仕事でも日常生活でも、意識していきたいものである。

　この他のヒントはこちらで　http://www.shibamako.com/diary/

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【関連サイト】　弊社で運営しているサイトの一部です。

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　不動産購入応援サイト：http://www.preseek.jp/

　ヨッシー愛の不動産営業日記：http://www.micyon.com/

　不動産購入応援サイト（柏）：http://kashiwa.preseek.org/

　不動産購入応援サイト（東葛）：http://www.preseek.org/

　初めての不動産購入ガイド：http://real.preseek.info/

　この他のサイト一覧：http://www.preseek.jp/main/link.html

　これら数多くのサイトを運営している方法、役割、目的などは、
　研究会コンテンツ（会員限定）の中でご紹介させて頂きます。

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【あとがき】　忘年会

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　１２月に入り、忘年会が続いている。
　活動範囲が拡がるためか、お酒が好きになったのか、
　毎年、忘年会に参加することが増えてきている。

　弊社では例年、１２月半ばに、
　お世話になった人も含めた外部との合同拡大忘年会を開催し、
　そして、１２月の最終出勤日に、打ち上げとして、
　社内の忘年会を身内だけで開くのが慣例となっている。

　この両方の忘年会が、前の年と比べて、
　華やかになったのか、質素になったのかを見て、
　弊社の成長ぶりを計るバロメーターとしている。

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　発行人：不動産営業未来研究会　代表　柴田　誠
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　登録解除：http://www.mag2.com/m/0000272298.html

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◇この他のメールマガジン

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リーマンショック以後の景気悪化に伴う業績不振により、
派遣切り、リストラ、内定取り消しなど、
雇用環境が悪化したことについて連日報道されている。
先日のワールドビジネスサテライトでは、
内定取り消しから買い手市場となった新卒の就職戦線を特集し、
その中で"社会人基礎力"の向上が注目されていると紹介していた。

時代の移り変わりや、その時々の環境により、新しい言葉や取り組みが生まれる。
この社会人基礎力なるものの、どこかの企業で新しく打ち出したものが
ブームになってきたのかと思っていたら、
なんと、経済産業省が主体となった取り組みであると知り、驚いた。

この社会人基礎力は、今回の雇用環境悪化に対するものではなく、
近年増加している若者の早期離職や企業とのミスマッチなどを
改善するために取り組み始められたもの。

以下に社会人基礎力の概要を記す。

　◇社会人基礎力とは

　組織や地域社会の中で多様な人々とともに
　仕事を行なっていく上で必要な基礎的能力である。

　職場等で求められる能力として、
　基礎学力や専門知識などの従来の教育で学ぶもの以外に、
　コミュニケーション能力や実行力、積極性などがある。
　特にコミュニケーション能力は、多様な人々とのチームワークにより
　新しい価値を創出する際に必要な能力である。

　従来より、ビジネスの世界で常識とされる「求められる能力」を明確にし、
　育成、評価するが必要とされる。

　◇社会人基礎力の要素

　・前に踏み出す力
　　一歩前に踏み出し、失敗しても粘り強く取り組む力。
　　「主体性」：物事に進んで取り込む力
　　「働きかけ力」：他人に働きかけ巻き込む力
　　「実行力」：目的を設定し確実に行動する力

　・考え抜く力
　　疑問を持ち、考え抜く力
　　「課題発見力」：現状を分析し目的や課題を明らかにする力
　　「計画力」：課題の解決に向けたプロセスを明らかにし準備する力
　　「創造力」：新しい価値を生み出す力

　・チームで働く力
　　多様な人とともに、目標に向けて協力する力
　　「発信力」：自分の意見をわかりやすく伝える力
　　「傾聴力」：相手の意見を丁寧に聴く力
　　「柔軟性」：意見の違いや立場の違いを理解する力
　　「情況把握力」：自分と周囲の人々や物事との関係性を理解する力
　　「規律性」:社会のルールや人との約束を守る力
　　「ストレスコントロール力」：ストレスの発生源に対応する力

　以上、社会人基礎力に関する研究会「中間取りまとめ」より

確かに、仕事ができると評価が高い人は、
概ね上記の要素は高いレベルで兼ね備えている。

今までは、個々の問題かと思っていたが、このような取り組みが始められ、
各要素が取り上げられるのであれば、社会的な流れであるのであろう。
実際、基礎知識や専門知識を多く持ちながら、
上記の要素に欠ける人は多く、年々増えていると感じる。

今回の社会人基礎力低下は、仕事の面を焦点に当てているが、日常生活でも同様である。