2010年は、不動産の買い時か？

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【住宅購入アドバイザー協議会】　　不動産・住宅営業のヒント♪ NO.31

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　読者の皆さま、こんにちは。
　住宅購入アドバイザー協議会の　柴田　誠　です。

　お正月も明けて、実質、最初の週末となった３連休。

　例年ですと、お正月明けは購入希望者が増加しますが、
　この暗い世相、不景気で、今年はどうかな?、と様子を見ていましたら、
　思ったより、例年どおりのスタートだったようです。

　ただし、12月に、住宅エコポイント制度や贈与税軽減などのニュースで、
　昨年末に動きが前倒しになった分、この流れがいつまで続くのか、
　もしかしたら、早めに新年のシーズンは終了するかもしれません。

　今、購入を検討されている方のなかには、
　「不動産は今が買い時」という言葉を耳にして、
　検討を始めた方もいるかと思われます。

　果たして、本当に買い時なのか、
　ちょっと検証してみたいと思います。

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　炭とダイヤ

　炭はただ火を起こすための道具として、大量消費される。

　ダイヤは見る者の目を奪い、
　高額で取引され、昔から人をひきつけてやまない存在。

　根本的な元素は同じでも、
　構造が違うだけで、こんなにも扱いが違う

　つづきは、あとがき、にて。

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【今日のヒント】　2010年は、不動産の買い時か？

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「不動産は今が買い時」という言葉は、金銭的な面から考えられます。

　このお金の部分は、
　不動産価格、金利、税制が主な内容となります。

　１．不動産価格

　昨年、流行にもなったアウトレットマンションのように、
　新築マンションでは、分譲業者の倒産や資金繰り難、販売不振などから、
　価格は、大幅に下落しました。

　これは、建売住宅や地価でも、同様で、
　高額帯を中心に下落しました。

　現在、リーマンショック前の好景気だった頃に上昇した分を
　帳消しにする程度の値下がりをし、
　バブル崩壊後の底値と同程度の水準になって、
　下落は落ち着いてきております。

　ただし、底になったから、これから上昇するかといえば、
　決してそういう兆候があるわけではありません。

　今後の不動産価格は、
　このあたりで落ち着き、今後下がりづらいものと、
　まだまだ下がる余地があるものとに分かれるのではないでしょうか。

　土地にしても、建物にしても、
　質の良いものを選ばれるという前提付きで、
　買い時なのかもしれません。

　２．金利

　日本の金利水準が、これ以上下がりようがない程度の
　低金利であることは、ご承知のとおりです。

　一番低い水準であること、これ以上ない買い時（借り時）とも取れます。

　さらに、長期固定金利の代表格であるフラット３５では、
　当初１０年間の金利優遇もあり、（質のよい建物に限る）
　１１年目以降の金利水準も、決して高いものでもないので、
　さらに、買い時（借り時）の判定には追い風となります。

　ただし、金利を考えるにあたり、考慮しなければならないのが、
　物価との関連性です。

　現在、デフレ下であるとの認識が一般的です。
　デフレは、物価の下落（現金価値の上昇）の状態であり、
　厳密には、地価は物価に含まれないらしいですが、
　不動産価格の下落分も加味しなければなりません。

　さらに、返済の原資となる現金の価値が上昇する、
　返済負担が上昇するこということにもなります。

　※逆に、インフレ時は、返済負担が軽くなる。

　以上のことから、
　不動産価値が下がりづらいものであれば買い時と言えます。

　３．税制

　既存の住宅ローン減税に加え、
　住宅版エコポイント制度、贈与税の控除幅拡大など、
　不景気となれば、住宅取得促進へと進む政策。

　これらの政策が、今後さらに拡大するというものでもないので、
　ここは単純に買い時と判断してもいいかもしれません。

　さらに、来年以降の税制も見えないことから、
　特に今年、という判断もできます。

　４．まとめ

　質の良いものであれば、不動産は買い時、と判断しても良さそうです。

　ただ、「不動産は今が買い時」という話は、
　毎年、いつでも言われるようなことで、
　不動産市場でも、金利でも、
　裏表、良い面もあれば、悪い面もあるもので、
　見方次第で、どちらにでも転がるものかもしれません。

　結局、個々の事情としての、
　収入や家族状況、現在の住まいなどを考えて、
　購入するきっかけがあり、購入しても大丈夫そうで、
　購入しても良さそうな不動産であれば、
　購入してもよい、という身も蓋もない結論になってしまいます。

　実際の依頼内容を見ていますと、
　なんで、こんなの買ってしまったんだろう、というケースが多くあります。

　買い時かどうかの判断以上に、
　どのような住まいを探して購入するかという検討を、
　実際に探す前から行うことが大切なんだと思います。

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【しばたのつぶやき】

・プレジデント"マネーの流儀"自宅の売却法
「中小よりも大手が安心。少しでも高額査定を出した業者に頼みたい」
　・・・×。

・スタンダード＆プアーズは、住宅価格は2010年も全国ベースで下落が続くが、
　2009年より下落幅が縮小し、都市圏では価格が上昇に転じると予想する。

　この他のつぶやきは、こちらで
　http://twilog.org/preseek_shibata

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【兄弟誌】　住宅購入アドバイザー奮闘日記（メールマガジン）

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　◆□ヨッシーの住宅購入アドバイザー奮闘日記□◆
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　このメールマガジン「ヨッシーの住宅購入アドバイザー奮闘業日記」は、
　お客様や業界の皆さんのために住宅購入アドバイザーを正しく理解して頂くため、
　毎日、現場で起こるさまざまな出来事と日々の泣き言？をお伝えします。

　平成12年から不動産売買全般を経験してきました。
　それら経験をいかして、ナイスな住宅購入アドバイザーになるべく
　毎日邁進している筆者ですが、経験上、
　中小の"不動産屋のオヤジ"に詳しいです。。。

　不動産屋のオヤジといえば、
　黒いセルシオ、ゴルフ三昧、、、ってイメージありません？

　あながち嘘じゃないんですが、もちろんそれだけじゃないですよ！
　酸いも甘いもある、不動産の"プロ"の毎日、
　現場で起こるさまざまなできごとをこのメルマガでご笑覧あれ！

　□筆者吉野・プロフィール　http://www.micyon.com/

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【あとがき】　炭とダイヤ

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　わたし、今年４１歳。
　まったく女性にモテません。
　行動するも、全然結果が出ません。

　もう一人・・氏、今年４３歳。
　一際目立ち、輝いている男性。
　自然と、結果が出ています。

　なぜ、という疑問が、私にはいつも浮かび上がってやまない。

　・・・

　私の何がいけないのか。
　二人は同じ人間、しかも年齢や置かれている環境は変わらない。

　考えに、考え抜いた結果、
　「第一印象の雰囲気が鍵ではないか。」
　笑顔、明るさ、服装、体型など。

　誘われたら「行きたい！」と思われる男になるのが、
　一番手っ取り早いわけです。

　さて、これは何を暗示しているのか。

　異性だけでなく、営業でも、同僚や同業者、友人知人にいたるまで、
　すべての人間関係で、同じことが言えます。

　「この人に会いたい」と思われること。

　そのために、相手へどのような印象を与えるのか。
　相手の立場によって内容は異なると思うが、
　根っこは同じだと思う。

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　発行人：住宅購入アドバイザー協議会　事務局　柴田　誠
　　　　　< http://www.house-adviser.jp/ >
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