主要銀行の主な５月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように優遇適用後で表示します）

◇千葉銀行
　変動金利：0.875～1.275％
　10年固定：1.850％
　全期間固定：2.360％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
　変動金利：1.275％
　10年固定：1.950％

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。（期間限定）
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
　変動金利：0.875％～1.075％
　10年固定：1.550％～1.750％
　全期間固定：2.400％

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20％超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三井住友信託銀行
　変動金利：0.775～1.075％
　10年固定：1.450～1.750％
　30年固定：2.350～2.650％

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4％

◇中央労働金庫
　変動金利：1.225％（1.075％）
　10年固定：1.550％（1.400％）
　35年固定：2.650％（2.500％）

※（）内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4％

--

変動金利は変わらず、固定系の金利水準は、全体的に下がりました。先日の日銀による金融緩和措置で、長期金利が下がった影響だと思われます。

住宅ローンの金利を引き下げる、低水準で推移するのは、金融緩和、貸し出し増加方向なのですが、現場の審査は厳しい傾向になっております。

景気が悪いことで金利が引き下げている。景気が悪く将来不安から審査は厳しくなっている。どんなことでも、裏表がありますね。

家計の基礎的な支出が増加しているなか、消費税がアップされたら、家計の負担はかなりきつい。これに、子ども手当（児童手当）の減額、所得控除の縮小など、収入の部分も減少され、ダブルパンチ。

デフレも解消されず、景気が上昇する気配もなく、収入が増えることも期待しづらい。このような状況から家計を守るため、自己防衛をしなければならないが、そのとき、相談相手となるのが、ファイナンシャルプランナーである。

一昔までは、ＦＰ（ファイナンシャルプランナー）と言ってもピンとこない人も多かったが、新聞、雑誌、テレビにと、ＦＰの肩書でコメントする人も増え、かなり認知度も高まった。

ＦＰは、大きく二つのグループに区別できる。会社に属して、自社商品販売や業務に関連する形で、副として付随する企業系ＦＰと、会社に属さず、中立的な相談業務を中心としている独立系ＦＰがある。

企業系ＦＰは、保険会社などの金融機関や住宅関連の会社に勤め、自社の商品販売のための補助として、ＦＰ業務を活かす。このため、家計全体の総合的なアドバイスをもらうには向かない。

これからの生活（ライフプラン）について、総括的に相談したり、助言をもらうのであれば、独立系ＦＰの方が好ましい。

しかし、ＦＰが関わる範囲は広く、すべての分野に精通するＦＰは皆無に等しい。独立系ＦＰといえども、今までのキャリアなどから、得意分野はでてくる。

生活リスク系なら保険業界出身、資産運用系なら銀行証券業界出身、住宅ローンであれば住宅業界出身、節税や会社絡みなら税理士系など、過去のキャリアなどを参考になる。

さらに、相談スキルやＦＰ自身の考え方によっても、アドバイスは異なることから、サイトなどで発信されているコメントなどを参照にして、感覚的に近い人を選ぶことも大事。※相談料金の確認も。

身近な人でも、多少お金に明るい人はいる。このような方についつい相談しがちだが、半端な知識や経験だと、誤りかどうかは別としても、偏った方向に縛られがちなので、再度、自分自身での検証が必要になる。

著名なＦＰでも、複数いれば、意見が異なることもある。新聞の企画で、著名なＦＰに変動金利に対しての意見を集めてみたら、みごとに分かれたこともあった。一般の方なら、なおさらのことである。

相談はあくまでも相談であり、最終的な決定や日々の行動は、本人がするしかない。ＦＰに教えてもらうというより、考えを整理する、というくらいのほうがいいのかもしれない。

今年は桜の開花が遅れ、満開の時期がちょうど入学式のタイミングになりました。今週初めまでに、ほとんどの入学式も終わり、そのタイミングを見計らったように、水曜日に花散らしの風雨があって、平時に戻った感じを受けます。今朝、事務所前に桜の花びらがたくさん落ちていました。桜の花びらって掃除が大変ですね。まだ、色鮮やかな花びらですので、ゆっくり掃除します。

小学校の入学では、まだ教育費の実感も少ないと思われますが、中学・高校の入学を迎えたご家庭では、教育費の大きさを実感された方も多いのではないでしょうか。我が家では、次男が中学校に入学しました。

長男は、新中三です。中二の半ば頃から、教育費の増加が顕著になりました。今まで、数字だけのものでしたが、自分の身にもとうとうきたのかと。進学先の候補選定はこれからですが、公立を選んでくれないかなっと、思うことは否めません。

人生三大資金は、住居費、教育費、老後資金です。イメージとしては、賃貸購入問わず、住居費が新社会人になってから老後まで長く続き、さらに、前半部分に教育費、後半部分に老後資金の二層になっています。

二層のイメージとしては、基礎年金と厚生年金の階層を思い浮かべてもらうといいかもしれません。さらに、生命保険・損害保険などを合わせた保険料が、住居費の次にくるとも言われ、三層のイメージでもいいかもしれません。

今朝の朝日新聞に、年収1,000万円超のご家庭でも、楽観的な返済計画で借りると危険、時限立法で金融機関から住宅ローン延滞者へのあたりは弱くなっているが、期限がきれると競売される住宅が増加するのでは、と書かれておりました。

住宅購入の是非を問うものではございません。どちらにしても、余裕を持った生活（馬なり）で過ごすことが一番です。

さて、弊社では４月から、オンラインでのローンシミュレータを採用しました。あくまでも簡易的なものですが、お試しになってみてください。

同時に、購入、売却、住み替えの簡易マニュアルも公開しました。こちらも併せてご覧いただければ幸いです。
・購入マニュアル
・売却マニュアル
・住替フローチャート

◆住宅購入、資金計画の悩みやご相談をお受けします。

弊社は、住宅購入（買主側）に注力した不動産会社でございます。さまざまなサポートやサービス、情報提供などを通じ、住宅購入のお手伝いをさせて頂きます。お住まい探しに関し、お住いの選定から住宅ローンまで、具体的な相談をご希望の方は、お気軽にお申し付けください。

■仲介手数料優遇（諸費用軽減）のご案内

弊社では、常時、取引内容に応じて、独自の手数料率を定めており、一般的な会社よりも諸費用を軽減できます。気になる物件の仲介手数料は、お気軽にお尋ねください。例（2,000万円の場合）：通常 693,000 円 → 588,000円

業界業者の都合優先、職業倫理の低さ、会社や利益のみを目的とした営業活動などを見ていて、消費者にとってよりよい（当然の）姿を提供するだけで、商売になるかもという目算もある。

不動産流通近代化センター（公的機関）の調査では、98?08年までの10年間で、不動産業者の半分は廃業になったというデータが出た。※新規開業もあるので実数が半分になったわけではない。

大手のようなブランド力もない、不動産を買い取り転売するお金もない、賃貸管理もないので地主とのつながりもない、こんなないない尽くしでも、10年目に入ることができたのは、方向性に間違いがないからかもしれない。

全国には、数多くの不動産業者と業界に従事する人がいる。業界人のほとんどの人は、人（倫理）として、社会正義として、それに反する場面に遭遇し、虚しい思いを感じた経験を持つ。

このような思いを味わい、これを正さなければならない、という使命感を持ち、立ち上がった人も多い。ひとりひとりの声は小さくても、だんだん積み重なり、不動産業界を変えなければならないという流れが起きつつある。

今、問題となり、話題の中心となっているのは、「情報の囲い込み」と「スキルと倫理観の欠如」。

情報の囲い込みがされると、売主にとって都合（条件）の良い買主よりも、業者・担当者にとって都合（利益）の良い買主へと誘導される。売主と業者の両方が最良の条件になれば問題にはならないが、相反することが多い。

この問題を解決するために、エージェント制の導入や両手禁止（双方代理の禁止）が発案されているが、利益増進へ注力する大手各社の政治力で潰されている。（民主党のマニフェストに記載されたら大手各社の株価が下がった）

スキルの欠如は、まったくの未経験者（不動産知識ゼロ）でも、その日からお客様の前に立つことができる現行の制度に問題がある。運転に例えれば、訓練もせず、免許も持たずに、命を奪う凶器であるクルマを公道で走らせるもの。

個人資産の大部分を占め、多額の借金を抱える住宅購入は、人生を左右するほどのことでもあるのに、ずぶの素人でも営業の現場に出られるのはおかしい。この点を改善するために、有資格者しか、営業できない制度に改正すべきという声も多い。

公的な資格として、不動産業を営むのに必要な宅地建物取引主任者がある。法律では、不動産業務に従事する社員の５人に１人以上の割合で、この資格を保持していればいいとなっている。

これを営業マン全員に義務付けるのが一番簡単明瞭である。しかし、従事する営業の過半数以上が無資格者という現状から、大手中小問わず、反対の声が多く、実現には至っていない。

総論賛成、各論反対。消費者側の利益を守り業界を改革していくことに反対まではしないが、自社の利益は絶対確保というのが実情である。今どきの政治と同じ。身を削るのは反対。

住宅の購入は、人生のうちに何度もないことから、現状の問題さえ知らずに過ぎ去り、消費者の声とならない面もある。不動産流通近代化への道は、まだまだ遠い。

世帯数よりも住宅数が上回る「家余り」という状態になってから、かなりの年月が経ちます。今後も、人口の減少と住宅の継続的な供給に伴い、家余り状態は今以上に拡大します。

全国の空き家は757万戸（2008年調査）にのぼり、10年間で180万戸増加している（総務省調べ）。これは、人口流出が止まらない過疎地だけでなく、住民の高齢化が進む都市部でも起きている。

埼玉県所沢市が第一号の先鞭となり、その後、弊社が所在する柏市でも「柏市空き家等適正管理条例」が施行された。

空き家が健全に管理されていれば問題は少ないが、放置状態で管理が悪いと、建物崩壊や放火・犯罪・不当な占有などの問題が起きる恐れがあり、この対策に、条例化するところまできました。

所有者が実質的に不明となっているケースと、物理的・金銭的に管理や整理ができないケースがある。土地に流通市場での価値がない場合、売却して処分、新所有者による利用も進まない。

条例化されている地域の一部では、最終的に行政が強制撤去までするところもあり、この費用は所有者に請求される。不動産を持つ責任が、ここまで露わになることに驚いたが、今後、環境や安全を維持するために、このことに限らず、増えてくるかもしれない。

最近では、街並み・景観を維持するために、建物の色あいなどを制限する景観条例が、どこでも当然になったことが代表的。（個人的には賛成です）

私の通勤路で、この家、自然倒壊（すでに半壊）しそうな築50年を超える木造住宅が解体されていたが、もしかしたら、この条例の影響かもしれない。

ちなみに、この条例に基づく勧告などに従わない場合、管理不行き届き者として公告する、という罰則になっております。

柏市空き家等適正管理条例（柏市ＨＰより）

空き家やその敷地の樹木・雑草などが放置され管理不全となると、健全な生活環境を阻害したり、犯罪を誘発したりするおそれがあります。

このことから、所有者や管理者に適正な管理を求めることにより、生活環境の保全と防犯のまちづくりを推進し、市民の安全・安心な生活を確保することを目的として、この条例を制定し、平成23年9月1日に施行しました。

指導の対象となる管理不全な状態は、次のとおりです。

建築物の倒壊又は建築物に用いられた建築材料の飛散などにより、周囲又は通行人などに被害を与えるおそれがある状態
建築物に不特定の者が侵入することにより犯罪が誘発されるおそれがある状態
建築物の敷地内にある樹木又は雑草が繁茂し、放置され、周囲の生活環境の保全に支障を及ぼす状態

建築会社の営業拠点として、消費者の気持ちを盛り上げるために作られているのですから、当然ですね。しかし、この展示場・モデルハウスの見方、見せ方に、いつも疑問を感じる。

分譲住宅・中古住宅などでは、購入したら、実際に暮らす家そのものを見るわけだから、プランや設備、内外装を見る比重も高くなる。モデルハウス・展示場は、モデルであり、展示している家である。

実物のモデルハウスを見ると、カタログやネットなどではわからない質感を感じられるのは、確かに良いことで、数多くの会社から、ある程度絞り込むには有効かもしれない。

ただし、内装や設備は、どこの会社でも大きくは変わらず、おなじように作ることもできる。大事なのは、各会社が力を入れている構造や独自の工夫など、完成したあとでは見えない部分になる。

この大事な部分を説明するコーナーや取り組みが、展示場を見ていると圧倒的に少ないように思える。モデルハウスであれば、床や壁の内部がどのようになっているのかスケルトンにして見せるとか、カタログに記載されているような工夫をパネルで解説するなどが欲しい。

見学する側も、内装や設備という表面的なことに目を奪われず、基本的な構造や会社の取り組みなどの説明を重点的に聞くべきです。

モデルハウスを訪れると、順番か、当番か、たまたま居合わせた営業担当者が、モデルハウスを案内しながら、建築のことから暮らし方、地域、資金計画など、さまざまなことを話しかけてきます。

その担当者が、たまたま、信頼できそうであれば、そのまま進んでもいいが、もし、違和感を感じたなら、担当者を変えるべき。同じ大手ハウスメーカーで建てるんだから、そうは大きく変わらないだろう、と思ったら、大きな間違えで、会社選び以上に、担当者選びが大事になる。

優秀な担当者なら、気の利いた提案、先回りして抜かりないフォロー、気持ちよく楽しい家づくりになる。ダメな担当者なら逆。テクニックとしては、この人なら、と思える人に巡り合うまで、来場者アンケートに記入しないこと。

一度、アンケートに書いてしまうと、社内的に担当扱い（つばをつけた）となり、担当者を代えるには、よほど気が強くないとできない。せっかく、気に入った建築会社でも、担当者がいまいちで、満足する結果にならなかった、トラブルになったのでは、一生の後悔が残る。

雰囲気、勢いに流されないこと。構造や会社の姿勢など見えない部分を重点的に確認すること。信頼できる担当者を見つけること。これが、モデルハウス見学の肝です。

家賃を受領する代わりに、部屋を提供する。この提供には、暮らしていく環境をきちんと整えなければならないという義務がある。入居中に不具合が発生すれば、大家の負担である。

入居して以来、給湯器、浴槽、インターホン、ガスコンロ、などなど、ローテンションを組んでいるかのように、次々と不具合がやってくる。

入居者が悪いわけではないが、修繕費の波が押し寄せるたびに、大家って割に合わないと感じる。修繕費のほかにも、固定資産税、管理費などもあり、ローンを組んでいれば、元金の返済や利息の支払いも加わる。

書店にいくと、不動産賃貸経営の本をたくさん見かける。夢のような話が紹介されており、ほんとにこんなことが、誰にでもありえるのか、不動産に携わっているが、私にはピンと来ない。刑事の勘ではないが、不動産屋の勘。

書籍などで紹介されるほどの成功はムリでも、「一括借り上げ」や「・・年保証」というシステムなら、地道でほどほどの儲け、安心"できそう"ということで採用される方も多い。

家賃の入金が保証されているから、多少の修繕費などが発生しても大丈夫。利益は減るけど、手出し（現金収支が赤字）がないなら、まぁいいかと判断される方もいるかもしれない。

この家賃保証って、大丈夫なのか？

家賃保証という言葉を見るたびに、疑問に思う。不動産会社側にいれば、そんないい条件なら、保証する会社の経営が成り立たないはずと分かる。現に、行き詰って倒産した会社も多い。

各会社により内容は異なるため、あくまでも一般論だが、会社の利益を考えれば、ほとんどが「適正な家賃の・・％を保証」となっているはず。

「金・・円の家賃額を保証」であれば、金額そのものが保証されているが、適正な家賃の保証であれば、賃貸相場が下がれば、保証額も下がる。

建物が古くなれば、自然と家賃は下がるし、古さに比例して、不具合も増加する。当然、利回りは低下する。

相続税対策など、金銭的に余裕がある、もしくは、赤字でも大丈夫な方で、もともと利回り以外のことが目的になるケースもある。

老後資金や利回りが目的なら、保証という半端なシステムを採用するより、自分自身でしっかりリスクを取る方がいい。この方が真剣みも増す。稼げるときの利益も増す。さらに、リスクを考えるので、甘い見込みで出発しない。

最近、世間を騒がせているAIJの年金委託の問題。甘い言葉で、リスクを他者に委ねることほど、怖いことはないということが証明された。不動産投資でも同じである。

リスクを学び、過度な期待はしない。許容できるリスクの範囲に留める。売却や資産の入れ替えなど、出口戦略も考えておく。リスクを否定したり、不動産会社に押し付けないこと。押し付けると、上手に分からないように戻されます。

物（不動産）から始まる住まい探しでは、購入しようとする住宅に気持ちが入ってしまい、買うために必要な金額が決まってしまう。その金額を金利や期間の組み合わせで、返済内容を検討することになるが、購入へと気持ちが奪われているため、厳しい内容でも自己説得して、購入へと進む。

このケースが、住宅ローンの返済に苦しむ家庭の典型的なパターン。これを避けるためには、探す前から、遅くても購入しようとする物件が見つかる前に、購入の資金計画を検討してみることに尽きる。

年収600万円の人が借りられる金額は約4,200万円。変動金利１％、期間35年で、毎月118,560円、年間では1,422,720円の返済になる。返済比率※は23.7％と、あ、やっていけるかもと思える金額が示され、買いたく物件が目の前にあると、つい進んでしまう。

※返済比率とは、年収に占める住宅ローン返済の割合。私の基準では、良好（青）?20％、注意（黄）20?25％、危険（赤）25％?。

年齢が25歳以下で返済終了年齢が60歳、変動金利が変動しなかった、年収が減少しなかった、家計に思わぬ出費がなかった、という条件がすべてクリアできるなら、上のケースでの判断は間違いではない。

しかし、10年単位の長い年月、なにが起こるかは分からない。なにが起こるかは分からないけど、なにかが起きることを想定した場合、確実な資金計画は次のようになる。

同じ年収600万円の場合、返済比率が20％として、年間の返済額は120万円（毎月10万円）。返済終了が60歳、購入時年齢が35歳だとすれば借入期間は25年、金利はもちろん全期間固定2.5％、このケースで借入金額は2,230万円となる。上の計算と比べ、2,000万円もの開きがある。

これだけの開きが出ると、購入できる物件の内容がかなり変わってくる。このギャップにショックを受けず、リスク回避で住宅の条件を妥協できる人は多くない。※住宅購入を見送れる人も。

この価格差を埋めるために、では、どうすればいいのか。不動産営業からは、予算を上げるよう勧められる傾向があるが、これからの不確実な時代を考えた場合、ここは購入者側で、営業マンからの攻撃をしのがなければならない。

私の場合、ご家族の生活も踏まえたうえで、住まいの条件は変えずにエリアの見直しから話していく。エリアで行き詰った場合は、住まいの条件。それでもダメなら、最後に予算の見直しです。

実際の住まい探しは、複合的に絡み合っているため、単純にはいきませんが、従来から不動産営業の基本としている"予算を伸ばす"というのは、最後の手段です。

買いたい物件が目の前にあり、やっていけそうな返済計画が提示されると、つい進んでしまいますが、これはダメ。でも、目の前にしてしまうと、欲しいという欲を抑えるのは難しい。

ならば、購入する物件が見えてくる前に、資金計画を見つめておくことが大事なことになります。※固定で試算することと固定で借りるべきということは一致しません。

不動産の見る目を養うことは悪いことではない。ただし、観客ではなく、実際に暮らすプレイヤーなのだから、批評だけではなく、なにかしらの判断をして、行動しなければならない。

あれはこう、これはこう、と、不動産を分析する力を得ることが、間違っているわけではない。その分析した結果を、住まい探しに活かせる判断力がないと、不動産の評論家という決断をしなくてもいい気楽なポジションに逃げがちになる。

たくさんの不動産情報に触れても、暮らす自分たちのことが見えていないと、どれがいいのか判断がつない。この判断力が得られれば、迷わず決断ができ、さらに、失敗することも少ない。

では、判断力を得るためにどうすればいいのか。判断力は、自分たちがどのような生活をしたいのか、その生活のためにどのような住まいが必要なのかが見えてくれば、おのずと得られる。

なぜ家が欲しいのか？　いつまでに欲しいのか？　誰が住むのか？　一戸建てなのか、マンションなのか？　新築がいいのか、中古がいいのか？　広さは？　機能は？　デザインは？　どこに欲しいのか？　求める利便性はなにか？　家計と返済のバランスは？　自己資金は？　．．．などなど。

このように、住宅に求める要素はたくさんある。この要素が、目の前にある住宅にどの程度当てはまるのか。自分自身に質問するのが住まい探しであって、自分たちの生活を脇に置き、ただ、不動産同士での比較検証しても意味がない。それは趣味の世界。

そして、必ずと言っていいほど、求める要素と住宅が兼ね備える条件はぴったり一致しない。すべての条件がクリアできれば、それにこなしことはないが、なかなか厳しい。

住まい探し成功の秘訣は、必須でクリアすべき部分と、叶えられれば満足という部分に分け、求める要素に優先順位をつけながら、自分自身に問いかけること。

ただやみくもに、不動産を漠然と見ていても、前には進みません。すべての条件をクリアさせようとしても、永遠に彷徨うだけです。

高額な買い物なので、妥協しづらい心理は当然のこと。必ず買わなければならないわけではない、買わなくてもいいんです。完璧を求めるなら、買わないことが正解かもしれない。

住まい探しは、自問自答しながら葛藤し、思い悩む作業の繰り返し。どこか、悟りをひらく仏の道に通じる奥が深いものです。

主要銀行の主な４月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように優遇適用後で表示します）

◇千葉銀行
　変動金利：1.475％（※１）
　10年固定：1.950％
　全期間固定：2.450％

※保証料要。
※１：自己資金20％超なら1.275％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
　変動金利：1.275％
　10年固定：2.050％

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。（期間限定）
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
　変動金利：0.875％?1.075％
　10年固定：1.650％?1.850％
　全期間固定：2.500％

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20％超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三井住友信託銀行
　変動金利：0.775?1.075％
　10年固定：1.550?1.850％
　30年固定：2.450?2.750％

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4％

◇中央労働金庫
　変動金利：1.225％（1.075％）
　10年固定：1.550％（1.400％）
　35年固定：2.700％（2.550％）

※（）内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4％

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住宅ローンの金利水準は、わからないくらいちょっとだけ上がった部分もございましたが、ほぼ横ばいと言っていいでしょう。やや長期金利が上昇した影響だと思われます。

年度が替わったことで、大きな動きが２つ。１）住友信託銀行と中央三井信託銀行が合併し、新たに「三井住友信託銀行」が誕生しました。※もう１行加えた３行合併。２）みずほ銀行の住宅ローン優遇内容が大幅に変わり、金利水準は変わらないものの、適用金利は下がった。

三井住友信託銀行の住宅ローンは、旧住友信託銀行と旧中央三井信託銀行の商品が共存し、店舗（旧の所属）により取り扱える内容が異なります。半年から１年後（予測）で、商品内容も統合し始めたとき、どのような流れになるのか注目です。

会計学上では、不動産も固定資産と分類されるが、減価償却や時価による評価の見直しなど、将来にわたり、価値が継続するとは限らず、自宅もこれと同じ。

自宅を購入すると、家賃という支払いだけの一方通行から、住宅ローンの返済した分だけ不動産が自分のものになると思えるから、資産というイメージになりやすい。資産?借金＝純資産という計算式。

しかし、建物部分は、クオリティにより年数の差はあれど、年数が経過する分だけ価値が減少する。土地部分は、地価が変わらなければ、価値が維持されることになるが、これからの人口減少時代に、地価が維持される地域がどの程度あるのか。

特に新築の場合は、分譲時の業者利益や新築プレミア分の価格上乗せがあり、中古住宅でも購入諸費用があることから、これらの分だけは、支払った金額だけの資産は残らない。

資産（自宅価値）から借金（住宅ローンの残高）を差し引いた金額がマイナスになれば、会計では債務超過状態となる。

資産も持っているけど、それ以上の借金があり、純資産はマイナス、という発想をすると、暗くなってしまうので、業者も消費者も触れないだけ。

経済的な価値を生み出すものを資産とすれば、自宅の場合、生み出されるものは「満足度」「安心感」「優越感」などの精神的なものが多く、経済的な価値とは言いづらいため、自宅を資産とは言いづらくなる。

精神的な幸福を得るために、お金を払う、ということであれば、それはまさに消費のイメージに近い。

資産を得るのではなく、消費であれば、家は買わない方がいいのか、ということではない。賃貸でも家賃を支払うことから、消費している。消費が悪ということではなく、持ち家も、賃貸と同じように消費なんだよ、という認識があればいいのでは。

価値が落ちない資産を購入するのであれば、どれだけお金を出してもいいが、消費と考えるなら、余分な出費をしないように心掛けるべき。

精神的な満足を得るために拠出する金額を考えるようにすれば、適正な消費になるのではないか。スーパーやデパートで消費するとき、支払う金額と得る品物を比べて、悩みますよね。それと同じです。

この自宅を買うために支払う金額を比べて、これでいいのかな、もうちょっと抑えよう、または、これだけの満足を得られるのだから支払ってもいい、とかね。

クルマに対する考え方は、自宅に対する考え方に似ている。自宅の購入は初めてでも、クルマの購入なら理解しやすい。燃費重視のハイブリットに人気があるように、省エネルギー住宅が注目を浴びているのは典型的。

走ればいいんだ（雨がしのげれば、寝るだけだから）と手ごろな中古車（中古住宅、中古マンション）、高品質でブランドある外車（大手ハウスメーカー）、新車（新築）を買って長く乗る（暮らす）、中古車（中古住宅）を短期間で乗り換える（住み替える）、クルマ（家）は買わない、リースやレンタカー（賃貸住宅）を利用する、などなど。

そして、クルマは走行距離や年式とともに評価（転売価格）が下がるように、自宅も年月や使用程度により評価が下がる、という発想があれば、大きな失敗はない。この発想でいて、評価が下がらなければ、それはうれしい誤算。

クルマという消費財を買う時と同じような発想で、自宅の購入を消費財の購入と考える、というのはいかがですか？

現金で購入すれば、当然、この利息は不要になる。しかし、現金がないから、利息という追加負担を払ってまで購入する。このことから、利息は、現金が溜まるまでの時間を購入する費用、それまでの間、住宅のクオリティをあげる、満足を得るための費用と言える。

利息はムダ、余計な費用と言い切るのは、たやすい。ただ、生きていくうえで、外食したり、旅行に行ったり、生活にどうしても必要はないが、人生を充実させ、満足度を高める、ストレスを解消し活力を得るための出費が否定されるものではなく、同じように、利息を支払うことが悪いわけではない。

利息の金額が、どの程度かを知っておくことは、住宅購入や住まいのあり方を考えていくのにあってもよい。また、住宅ローンの判断にも有益である。

【利息の試算】

モデル）借入金額：3,000万円、借入期間：35年、変動金利：1.275％
→利息総額：7,205,427円（毎月返済元利合計：88,585円）

これを固定金利2.500％にしてみると、
→利息総額：15,044,195円（毎月返済元利合計：107,249円）

金利が変わると、こんなにも利息金額が変わります。これが、固定金利を借りた際の利息返済額増加リスク、逆に言えば、この差額が金利上昇対策の費用（保険料）。

モデルのケースをアレンジしてみると、

借入期間：30年にした場合、
→利息総額：6,117,932円（毎月返済元利合計：100,328円）

当初から、もしくは、繰り上げ返済を活用して、返済期間を短くすると、利息金額が減少する。これが、繰り上げ返済が推奨される理由です。

借入金額：3,500万円にした場合、
→利息総額：8,406,353円（毎月返済元利合計：103,349円）

35年という長い期間で返済するため、購入予算を500万円増加させても、月々の返済額は15,000円前後しか変わらない。500万円と聞くとためらう方も多いが、月の返済額に置き換えられると大丈夫かなと思う方も多い。

この心理を利用するのが営業マンの鉄則。購入者から見た場合、増加分の500万円は、住まいに価値が生まれると考えればよいが、実際には利息増加分の120万円も支払うことになることを認識しておくこと。

お金のことや損得ばかり考えていては、住宅購入そのものが前に進まない。夢やステータス、満足度、安心感、生活の向上など、お金には代えられない部分もある。

あえて、購入を止めるという判断になるのであれば、それでよいが、購入を進めていくのであれば、利息も含めて、ほんとうに、そこまで高額な住宅が必要なのか、考えてみることがあってもよい。

人それぞれ、人生が違えば、住宅に対する考えも変わる。世間一般からみて、どうなのそれ？と思うケースがあったとしても、暮らす人が満足し、順調に進むのであれば、それでいい。

誰が見ても、それは失敗でしょう、と、言えるケースを仮に決めるとすれば、住宅ローンの返済が苦しい、住宅と生活の相性が悪い、など、住宅購入がストレスに繋がっている状態。最悪な場合、後ろ向きな理由で手放さなければならなくなるときでしょうか。

なぜ、失敗してしまうのか。その原因は、住まい探しを始めるときに、物から始めてしまったからです。

住まい探しをする方のほとんど大多数は、新聞や雑誌、テレビの広告やネットなどで気になった物件のモデルルームや展示場などに、いきなり出向いている。

そこで、素敵な建物や設備などを見せられ、営業マンから巧みなトークを聞かされ、買いたくなってしまい、自分たちでも買えるのではないか、大丈夫だ、と、自分自身で営業をするようになる。

本当なら、毎月の返済をこの程度に抑えた方がいい、という状況でも、それを知らないまま、先に物を気にいってしまうと、営業マンから見せられた返済計画で大丈夫だと自己弁護してしまう。私でも同じです、欲しくなったら、行っちゃえ?、となります。

たまたま運よく、資金計画も生活との相性も問題なく当てはまっていればいい。しかし、人生を大きく左右する住宅購入が、運だのみというのは、あまりにもリスクに疎い。悪く転がって現状維持、良い方に転がればよりよく、というのが運に賭けてもいい。

まっさらなときに、自分たちの生活や家計などを見ながら、返済計画や住まいがどのような感じなるといいのか、この検証を、住まい探しを始めるときにまずすること。そのあと、それに基づいて探す。

物があってそれに合わせるではなく、人があってそれに合った物を探す。この方がいいと思うのですが。生意気ですか？

?国土交通省の平成２４年地価公示の概要より抜粋?

大震災の影響により、不動産市場は一時的に停滞したが、被災地を除き、比較的早期に回復傾向を示している。一方、円高、欧州債務危機等の先行き不透明感による地価への影響も見られる。

低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えもあって下落率は縮小した。人口の増加した地域で下落率の小さい傾向が見られ、また、住環境良好あるいは交通利便性の高い地点で地価の回復が目立った。

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千葉県の公示地価は、浦安市、千葉市美浜区など液状化被害の激しかった地域と、柏市、松戸市など放射線量が高い東葛地域などの下落が目立つ。液状化エリアは今後の不安感から需要が現象、放射線量が高い東葛地域は人口流出に伴い供給が増加したことで、需給バランスが買い手市場（下落）に繋がった。さらに、新線開業効果が落ち着いた千葉ニュータウンエリア（北総線）も下落傾向になった。

今後の地価動向がどのようになるのか。

浦安市周辺では、利便性が高いことから根強い人気で需要が戻り始めており、これ以上、深刻になることはないのではという強気の見方もある。先日来より"再液状化"が多くのニュース番組や特集を組まれている。しかし、どこか楽観的というか、目先の利便性に引っ張られるのは致し方ないのか。震災前から、埋め立て地で高額な住宅を購入することは危険視されてきたが、聞く耳を持たれなかった実績もある。

東葛エリアでは、未だ、原発問題に対しての不信不安（政治も含め）が残り、人口減少という大きな社会の流れもあって弱含み状態。日本経済新聞の記事「物件をより見極めて買おうという顧客が増えている（県内不動産会社※）」のとおり、市場が悪いなか、さらにセールスポイントが少ない不動産は厳しい状態に置かれている。安いというセールスポイントにせざる負えなく、下落傾向を強める。

今回の公示地価でインパクトがあったのは、前年比160％というバブル期のような値上がりをした宮城県の被災地エリア。津波で浸水した地区から高台への移転需要が要因とのこと。住宅地価需要に繋がるのが早くて急激に感じ、高い土地を買えるのかなという違和感がある。

この流れを、近年に起こるとされる首都圏の震災に置き換えてみれば、震災後、埋め立て地・低地部から、内陸・台地への移転需要が起こり、高台部エリアの地価も上昇するということでしょうか。そもそものパイの大きさが違うので、宮城県のような急上昇（上昇そのもの）まではいかないと思われる。

震災の影響から、今回の公示地価発表では、いろいろな事象を見ることができた。どのような視点から考えるかによって、地価動向の捉え方も変わってくる。そもそも、購入そのものさえ否定する考えも成り立つ。不動産市場だけではなく、つきつめれば、住まいの選択でどれが正しいという答えはない。

基礎教育、教養も大事です。それを押し退けてまでということではありませんが、社会で生きていくために必須となる金銭教育・不動産などについて、もっと啓蒙してもいい。

お金を得ること支払うこと、保険、年金、住宅費など、なにも知らされずに、ぽんと社会に放り出される。いざそのときが来て、一気に勉強されるが、欲しい家が目の前にあれば、判断も謝りがち。

探す前、探し始めの住宅購入相談を取り入れているのは、時間にも気持ちにも余裕があるときに判断した方がよいから。それでは、住宅購入相談って、いったいどうなっているのか。

「どのような住まい・エリアにする」かと、「資金計画・住宅ローン」の二つが軸となります。住まいやエリアに関しては、皆さま、お考えがあるため、確認程度となることも多い。相談の中心は、自然とお金のことになります。

お金の話は、金利動向などを含めた住宅ローンの選定と、購入したのあとの返済額・家計の健全性に分けられます。

お客様それぞれケースバイケースですが、通常は、返済額・家計について話した後に住宅ローンの選定となるのが基本。住宅ローンの損得よりも家計の健全性の方が大事だからです。

お客様の状況を聞いて、私からあ?だこ?だと一般論を言うのは容易い。100のご家庭があれば、100の家計がある。100人いれば100の考え方もあるでしょうから、お客様のお話をお聞かせいただきならが、ひとつひとつ検証していくスタイルをとります。

「毎月・・・円なら、やっていける」という切り出しから始まることが多い。その根拠は？などと話を進めていくうちに、いろいろな状況やお考えから「じゃ、こうしていこうかな」と、お客様自身で自然と落ち着きどころを見つけます。※検証後、変更なしも多い。

そして、返済計画が見えた後、それにあった住宅ローン・金融機関はどこなのか、将来の金利をいろいろと想定しながら検討します。

ポイントは、今の家計（家賃）から判断するのではなく、これからの家計（状況の変化）を見ること。必ずといって話すのは「返済比率の信号理論」。

お金に関しては、ネットで調べたり、他の営業マンに聞かされたり、さまざまな情報が出回る中、どのように考えていいのか、模索されている方も多いと思います。

ご自身のお考えの確認としても、一度、弊社や身近なＦＰにご相談してみてはいかがでしょうか？。弊社では「ご購入資金計画シート」を何度でも作成しながらご相談に対応します。