不動産投資の最近のブログ記事

「キッチンの手元灯がつかないんですけど」、さきほど、入居者から１本の電話が入った。昨年の夏、照明器具を新品に取り換えたばかりなのに、また不具合である。

家賃を受領する代わりに、部屋を提供する。この提供には、暮らしていく環境をきちんと整えなければならないという義務がある。入居中に不具合が発生すれば、大家の負担である。

入居して以来、給湯器、浴槽、インターホン、ガスコンロ、などなど、ローテンションを組んでいるかのように、次々と不具合がやってくる。

入居者が悪いわけではないが、修繕費の波が押し寄せるたびに、大家って割に合わないと感じる。修繕費のほかにも、固定資産税、管理費などもあり、ローンを組んでいれば、元金の返済や利息の支払いも加わる。

書店にいくと、不動産賃貸経営の本をたくさん見かける。夢のような話が紹介されており、ほんとにこんなことが、誰にでもありえるのか、不動産に携わっているが、私にはピンと来ない。刑事の勘ではないが、不動産屋の勘。

書籍などで紹介されるほどの成功はムリでも、「一括借り上げ」や「・・年保証」というシステムなら、地道でほどほどの儲け、安心"できそう"ということで採用される方も多い。

家賃の入金が保証されているから、多少の修繕費などが発生しても大丈夫。利益は減るけど、手出し（現金収支が赤字）がないなら、まぁいいかと判断される方もいるかもしれない。

この家賃保証って、大丈夫なのか？

家賃保証という言葉を見るたびに、疑問に思う。不動産会社側にいれば、そんないい条件なら、保証する会社の経営が成り立たないはずと分かる。現に、行き詰って倒産した会社も多い。

各会社により内容は異なるため、あくまでも一般論だが、会社の利益を考えれば、ほとんどが「適正な家賃の・・％を保証」となっているはず。

「金・・円の家賃額を保証」であれば、金額そのものが保証されているが、適正な家賃の保証であれば、賃貸相場が下がれば、保証額も下がる。

建物が古くなれば、自然と家賃は下がるし、古さに比例して、不具合も増加する。当然、利回りは低下する。

相続税対策など、金銭的に余裕がある、もしくは、赤字でも大丈夫な方で、もともと利回り以外のことが目的になるケースもある。

老後資金や利回りが目的なら、保証という半端なシステムを採用するより、自分自身でしっかりリスクを取る方がいい。この方が真剣みも増す。稼げるときの利益も増す。さらに、リスクを考えるので、甘い見込みで出発しない。

最近、世間を騒がせているAIJの年金委託の問題。甘い言葉で、リスクを他者に委ねることほど、怖いことはないということが証明された。不動産投資でも同じである。

リスクを学び、過度な期待はしない。許容できるリスクの範囲に留める。売却や資産の入れ替えなど、出口戦略も考えておく。リスクを否定したり、不動産会社に押し付けないこと。押し付けると、上手に分からないように戻されます。

不動産投資と一言で言っても、不動産の種別によりさまざまな特徴もあり、良し悪しがあります。投資される方の考え方や性格、状況に応じて、相性のよい物件に投資しなければ、ストレスが勝ってしまいます。そこで今回は、不動産の種別ごとに特徴を考え、どのような方に相性がいいのか検証してみます。

ここ数日、不動産関連の本を読んで、複数の本に「帰属家賃」という言葉が出てきました。

帰属家賃とは、家を借りている賃料は消費として計算されるが、持ち家の場合は発生しないため、そのバランスを取るために考え出されたもの。国の統計数字などで使用されます。

「お金が貯まる！家の買い方（浦田健著、フォレスト出版）」を読みました。著者は、"戸建て賃貸"を推進する不動産コンサルティング、サラリーマン大家の第一人者。ロバートキヨサキ氏の「金持ち父さん・・」を地で行かれる方。

この著書でもキヨサキ氏と同様に、自宅の購入というお金を生まないものへの資金投下にメスを入れ、稼ぐ家への投資を推奨しております。

「なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか（牧野知弘著、祥伝社新書）」を読みました。著者は、東大卒、第一勧銀、ボストンコンサルティング、三井不動産を経て、現在、不動産アドバイザー。

題名にある町の不動産屋についての言及は一つの章に留まり、ファンド、不動産投資についての考察がメイン。不動産会社の経営的に読むと期待はずれだが、不動産投資と不動産への考え方は参考になる。どちらかというと不動産購入をされる方が読む著書。

日銀は追加の金融緩和策の検討に入った。４月にかけて本格的に協議する。期間１年以下の短期金利の一段の低下を促すことを軸に、資金供給手段の拡充などを議論する方向だ。消費者物価の下げ止まりの動きが鈍いなかで企業や家計の行動が慎重になるリスクがあると判断。デフレ進行で再び景気が悪化する事態を防ぐために、機動的に動ける態勢を整える。

近年流行りの不動産投資。
リーマンショック後、この流れがどのように進むのか不透明ですが、
投資という一般的な概念では「みんなが売っている時こそ買い」なのかと思います。

不動産投資物件を購入する際に価格の指標となるのが、収益還元法による不動産評価です。
不動産を評価する際には、収益還元法の他に、原価法、取引事例比較法があります。

収益還元法は、不動産を評価するとき、その不動産から得られる利益から
期待利回りで割り返した手法。
または、将来得られる一年あたりの利益と投下資本回収年数を掛け合わした手法。
これで計算された価格を収益価格と言います。

例：年120万円の利益÷期待利回り10％＝1,200万円
　：年120万円の利益×投下資本回収年数＝1,200万円
　　　↓
　　100％÷投下資本回収年数＝期待利回り
　　100％÷10年＝10％

ちなみに原価法は、同じものを作るときにどれだけの費用が掛かるか（原価）を出し、
経過年数分を減価して不動産価格を評価する手法。
計算上の性質から主に建物評価時に使用する。
これで計算された価格を積算価格と言います。

取引事例比較法は、市場の取引事例と比較し物件の特性で調整して求める手法。
主に土地評価時に使用するが、不動産は市場性が強いため、
中古住宅や中古マンションでも原価法と併せて用いられる。
これで計算された価格を比準価格と言います。

収益還元法に話を戻しますと、この収益還元法にも二つの手法があります。

一つは、上記の例に出した「毎年の利益を期待利回りのみで求める手法」で基本となる部分です。
不動産の転売価格は気にせず、投下資本と期待する利益を回収できれば、
その後の転売価格（資産価格）は儲けものと考えれば、この計算式で構いません。

例：期待利回り10％であれば、１０年で回収が終わり、その後の利益と転売価格分は儲けとなる。

もう一つは、将来の転売価値とそこまでの間に得られる利益から求める手法です。
これはＤＣＦ法と呼ばれます。
毎年の収益と転売価格（現在価値に換算する必要有）を合計して評価額を求める手法。

例えば、毎年100万円の利益がある、10年後に1,000万円で転売できる物件の場合、
100万円×10年＋1,000万円＝2,000万円となるわけです。（回収資金）

しかし、2,000万円投資して2,000万円回収するのでは無利息で預金するようなものであり、
リスクや諸費用などを考慮すると、このような投資をする人はいない。

そこで、投資による収入を期待する分、評価を落とさなければなりません。
仮に10年間で500万円のプラスを得たいのであれば、1,500万円の投資で納めることになり、
これが収益還元価格となります。

また、利回りから計算する場合は、利益×（"１＋期待利回り"のｎ乗"）を毎年求め、
その和と転売価格を足したものが収益還元価格となります。
※ｎ乗のｎは経過年数。上記例を計算すると約1,772万円となります。

これらの計算で自分の希望を取り入れた場合の価値は算出できます。
しかし、不動産は市場であるため、自分の希望で利益額や利回りを想定しても、
そこまでは多くなくてもいいという方がいれば、そこに誘導され、
数多くの人が妥当と思われる利益額や利回りに落ち着きます。

不動産投資も広く一般の投資の一部であり、利回りは他の金融商品や金利動向などに影響されます。
不動産投資の場合、長期投資が基本で、かつ、価格上昇によるキャピタルゲインよりも
毎年の利益（配当）を求めることから、株よりも債権市場や預貯金との関係が深くなります。

換金するのに費用と時間がかかることや将来の価格変動リスクなどもあり、
他の金融商品よりも高い利回りが期待されます。
債券市場での利回りが落ちれば、不動産投資での期待利回りも落ちるというように比例して動く。
さらに、不動産の市場動向の部分も加味して、不動産投資の期待利回りは変動します。

数学が苦手な私が計算したものであり、専門の不動産鑑定士が計算する手法は、
もっと緻密であるが、考え方を理解するということでは、この程度でよろしいかと思います。

収益還元法で不動産価値を算出するときに気をつけたいのは、
利益の基になる部分とリスクとの兼ね合いです。

利益をどこに設定するかには、単純な収入（例：家賃）だけのものと
収入から経費を除いた手取りの二つに分かれます。
単純な収入から計算したものを表面利回り、手取りから計算したものを純利回り（？）といいます。
不動産会社や売主は高く売りたいわけで、高く評価される表面利回りで表示することが多い。
購入側の場合、純利回りで計算しなおすことが必要。
ただし、純利回りを市場一般の表面利回りじゃないとと欲張ると買えなくなる。
（買いたいのはやまやまですが）

また、不動産投資の場合、空室リスク、修繕リスク、市場価値の変動リスクを考慮しなければならず、
さらに、借入金で購入する場合、金利の負担やリスクも考慮しなければならない。

借入金で不動産投資をする場合の大原則として、純利益（手取り）が借入金の返済額を上回ること。
さらに、空室リスクも加味することができればなお良い。

将来の収益や数年後の転売価格を予測することは非常に難しく（これができるのは神様のみぞ知る）、
どのように考えるか、想定するかで、評価額に大きく変わる。
この点も十分検討することが重要である。

この収益還元法での不動産評価は、不動産投資物件の際に利用されることが多いが、
一般の住宅を購入する場合にも応用できる。

例えば、マンションの購入を検討する際、同じマンションでの賃料相場が年間120万円だとすると、
120万÷期待利回り5％＝2,400万円となる。
販売価格が3,000万円であれば、この物件は割高となり、逆に2,000万円なら割安となる。

自宅の購入の場合、生活の状況や条件などもあることや、
夢、希望などお金には代えられないものあって、
収益還元法での算出結果だけで判断することはできないが、
ひとつの参考にしてみると良いのではないでしょうか。

プレジデント誌の特集"お金の常識60"に
「タダで100平米の自宅を手に入れる裏技、教えます」として
収益マイホーム（自宅＋賃貸住宅）が取り上げられました。

自宅の一部を賃貸とした併用住宅では、賃貸部分の収入を
住宅ローンの返済に充て負担を軽減しようというものである。
自宅が中心であれば住宅ローンの利用も可能であり、各種税金の軽減の対象にもなる。

日本に不動産投資ブームを作った"金持ち父さん"では、
自宅は何も生まれない負債であり、自宅のために借金することに否定的な見解である。
消費として資金を充てていては資産は形成できないと。

これが賃貸併用住宅であれば、住宅ローンも資産形成のための借金であり、
家賃収入の分だけ、資産形成になると考えられる。
もし、住宅ローンの返済分が家賃収入で賄えれば、
冒頭に記載したタダで自宅が手に入るということになる。

同誌で紹介されたモデルケースでは、土地90平米・建物100平米の総費用が3,000万円、
同額を住宅ローンで借りると月々の返済は９万円強、自宅面積は過半超のため
50平米超・賃貸部は50平米弱で１Ｒ３室×家賃５万円で賃貸収入１５万円、
固定資産税や修繕費をみたとしてもおつりがくるとしており、
空室を考慮しても大丈夫としている。

このケースを検証してみたい。
50平米弱で３室ということは１室あたり15平米ちょっと、
これで家賃５万円という設定ということは、かなり都会の立地である。
弊社がある柏では、おそらく３?４万円がいいところではないか。

もし、柏で上記設定の家賃が取れる立地で土地を購入しようとすると坪単価70万円はする。
90平米（27坪）の土地なら約1,900万円、購入諸費用を入れると2,000万円近くになる。
この場合、建物の予算は1,000万円となり、どんな建物が建つのか？

建物について100平米（30坪）を新築した場合、
木造の廉価仕様でも坪単価60万円すれば約1,800万円、
併用住宅の場合、設備が増えることなどから単価は上がると思われ、
その他諸費用も入れれば最低でも2,000万円は掛かる。
この場合、土地の予算は1,000万円となり、どんな土地になるのか？

上記の検証した試算でも少し甘めにしてみたもので、
現実的にはもっと予算が必要になるであろう。
また、自宅としての希望や満足度が上記の例でどこまで満たされるのかが疑問である。

自宅部分の建物は50平米ちょっととして、間取りは２ＤＫか２ＬＤＫ。
この広さの自宅を果たして満足できるのか。マンションでも80平米超、
一戸建てなら100平米程度は欲しいというのが、今の購入層の希望ではないか。

また、安定した収入が見込める都市部で1,000?2,000万円の土地で
利便性や生活環境が希望を満たせるのか、しかも90平米（27坪）の広さも満足できるのか、
これも現実に購入のお手伝いをしていて疑問に思う。

収益マイホーム、賃貸併用住宅という発想を決して否定しているわけではない。
そうはうまい話はないということ、甘い試算で安易に乗らないように。

タダというのは厳しいのではないか、ある程度の負担は計算すること。
どちらかといえば、土地からの購入ではなく、高度成長期にマイホームを購入して、
建て替えを検討する方にとって良いのではないか。