不動産
喉が渇いているわけではないですけど、よっしーです。
不動産取引の最後は、いわゆる『残金決済』です。
不動産取引を行う際のクライマックスがどの場面かは、各営業マンによって異なると思いますが、契約当事者にしてみれば、残金を受け取ったり、物件の引渡しを受けるのだからクライマックスという受け止め方もある。
お客さんと営業マンの間に温度差があることは仕方がありませんが、知り合いの不動産営業マンは極端に決済を恐れているように感じます。
本人曰く『揉めたらどうしよう』とか『失敗しないかな』と不安な様子がある。
経験年数では計れないですが、その案件に特定の不安要素がなければ、不安も少ないと思いますが。
そんな『残金決済』ですが、一般的には金融機関で行うことが多いと思います。
住宅ローン利用する場合、『金融機関が約束した期日に入金しておいてくれる』なんて、あっさりしたものではなく、色んな確認作業を行った上で慎重に融資実行を行う。というのか建前でしょうか。
それ以外には、支払いの際、金額が大きいため振込することも理由でしょう。
最近ではネット銀行的な金融機関も多く、店舗を持たない金融機関のため、通常の残金決済を行おうとしても、別の段取りを行う必要があるんです。
わざわざ金融機関に足を運ばず、不動産業者の事務所にでも行き、現金と書類、印鑑を持って行けばＯＫ！みたいなものなら良いですが、現金といっても取引する金額によっては、持って行く方も持って帰る方も面倒があります。
現金も1,000万円くらいならカバンにサクッと入りますが、3,000～5,000万円ともなると、重さだけでなく、明らかに何か持ってます風に見えるでしょうから一般の人は抵抗があるでしょうね。
だから金融機関でサックリと送金してしまった方が安全なんですが、そこで出てくるのがブースの調達。
借入をする場合、貸す側にしてみれば、貸したお金がきちんとした使途で支払われているか？など心配する点もあるため、自らの目が届くところで融資をするわけだから、おのずと自身の支店の応接室やブースを使わせますが、これがネット銀行経由であったり、借入をせず現金のみで購入する場合は勝手が違うんです。
応接を開放しても、金融機関に落ちる金額は、せいぜい振込料程度。他行振込みで840円くらいもらっても割りに合わないでしょう。
その上、やれ出金だの入金だの言われ、コマ使いのように使われた挙句、1時間も応接を占領されたのでは。。。目も当てられないって思っているんでしょうね。
そんな時に大活躍するのがコネだったりするんです。
日頃、取引が多かったり、会社同士の提携があったり、昔から融資担当者と知り合いだったりと、それぞれ顔が利くということがある。
しかし以前、ある住宅メーカーの営業マンから『○○銀行は、ウチとの提携があるから一声掛ければ、どこの支店でも席を貸す』と言われて、あの大手都市銀行もこの会社にはひれ伏せてしまうのか？と思いましたが、数時間後『無理でした』との連絡があったことは今でも良く憶えてますが。。。
こんな風に人間模様が見え隠れする残金決済の場面では、一般的に思えるお客さんを迎え入れるスタンスが欠落したように感じることがある。
それは、今後将来、長きに渡りお付き合いをし、多額の金利を払う顧客に対し、お茶の一杯も出さない金融機関が多いこと。
これには理由があり、大切な書類を扱う場面のため、何かあってはならないという配慮があった上であり、決して『住宅ローンのような金利の低い客は適当に扱え』というものではありません。
※短期の無担保ローンに比べ、金利は低いですが長期間借りるため、金融機関にとって住宅ローンは利益率が高い商品です。しかもきちんと担保も取りますし。
とはいえ、ずっと書類を出しているわけではないので、一旦落ち着いたらお茶でも出るのかな？などと私自身も20代前半のころは思っていましたが、まずお茶を出してくれるところは少ないです。
今までにお茶が出た決済は2件のみ。
1件は、売主の不動産業者と地方銀行が非常に濃い付き合いをしており、買主の借入先と融資実行店が同一になると非常に高待遇になるため、いつもお茶が出る。
もう1件は、売主がある協同組合の理事だったため、お茶が出たことがあった。
少ない事例の中で私なりの解釈としては、強いコネがあるか、アットホームな金融機関という条件であり、都市銀行などでは絶対にお茶など出ないという結論が出ていた。
しかし、先日の残金決済では見事お茶が出た。
金融機関は都市銀行。しかも本店での対応。
お客さんの属性一番の理由ですが、あまりにも予想を覆されてしまったので、お金が出てくるのを待つ間、そんな話題を出してしましたが。
今度はいつお茶が飲めるのかを期待しながら、今後の決済に期待。
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いつまでも同じ付き合いができると思うなよ、よっしーです。
振り返ると『約束が違う』って言う人に、ここ数年で会う機会が増えました。
最初した約束を守らないなら、どんなに文句を言われるなら誠心誠意謝罪もします。
必要であれば弁済だってしますし、我慢だってします。
そもそも『それって約束？』、『そんなことできないよ』、『そこまで特別扱いされる階級の方ですか？』みたいなことが多い。
無理な要求をしても、結果的に実を結ぶ訳がないし、途中で頓挫することは誰だって分かるんじゃないの？
私も営業マンですから『たぶん欲しいんだろうな』っていう雰囲気分かりますよ。
でも子供じゃないんだから『欲しいです』って明確に示してもらえないとこちらも対応できないですよ。
『欲しいって言ったけど、良く考えたらちょっと待って』
こんなこと日常茶飯事で、一言毎に一喜一憂していたら精神衛生上良くないので、冷静でいるようにしています。
だから『欲しい』って言われても、申し訳ありませんが尻尾を振ったりはしませんよ。
□安くしろ！
□面積を増やせ！！
□引渡しまでの日にちを延ばせ！！！
□検討している区画の紹介を止めろ！！！！
□他から話が入っても、検討しているんだから退け！！！！！
勘違い はなはだしい限りです。
お客さんが全部悪いとは言いません。
上記の要望はお客さんから直接言われたことではなく、建物を担当する営業担当からの『お客さんが言っていた』との言伝形式で聞きました。
第六感とでもいうのでしょうか、嫌な雰囲気が感じられたんですが、忙しさを理由に話に乗っかったら大騒ぎな話に。。。
あぁでもない、こぅでもないって話をナンとかカンとか追っ付けて、話をまとめたら契約当日に『他の物件にしたいんだけど』発言。
大半は対応する人に問題があるんだと思います。
一度した約束ですから、破ることはいけませんが百歩譲って、各業界の慣習というものを知らずにウッカリしてしまう（無いな、そんなこと）と考えれば、一般の人なら仕方がないかな。と割り切りますが、不動産取引のプロではありませんが、ある種、取引上の知識は少なからず持っているはずの住宅営業が『仕方が無い』的な発言ですから。。。
早い段階でビシッと伝えることを伝えておけばこんなこと無いですけど、『何でも言うこと聞きますよ』的なスタンスだから、波風立てず自分の腹も痛めず今日まで来ちゃったんだろうなぁ。
住宅営業も『ごめんなさい』って言ってましたけど、それって誰に言ってるの？と聞きたくなるような気持ちの伝わらない謝罪なんです。
後になって出た言葉は、『このまま土地の契約がなくなると、先に交わした建物の契約で預った手付金の内、一部は返せなくなる』って言うんですから、関係者のこともお客さんのことも考えていませんって言っているようなものです。
突然のキャンセルでごめんなさいではなく、建物契約の際の解約金の説明をしていなくてごめんなさいでもなく、自分の上司か何かにごめんなさいって思ってるんでしょうね。
その後、舌の根も乾かぬうち『他の物件無いですか？』って言うんだから、何考えているんでしょうね？
お客さんにしたらドンドン物件情報が運ばれてきて、良いとか悪いとか言うとまた新しいものが届く。
おっこれは！と思えば物件が止まり、少し考えてイヤならサラッと話を流してしまえばいいシステムだったら、とても土地探しが楽だし不安が少なくて良いですね♪♪
でもそんなことに付き合ってくれる不動産屋がいればの話ですけどね。
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早くやろうと思えばできるんじゃん、よっしーです。
以前相談したことが具体化してきたので、より突っ込んだ話をするために、ある役所の窓口に出向いた。
前に役所へ行った際は一般論としての解釈を知りたいだけだったので、窓口にいた人の名前も聞かず相談のみでしたが、その際に私の名刺まで提出を求められ、その後数回連絡も来た。
それなのに今回出向いた際に、以前窓口で話をした方の顔を見掛けたので話しかけると、『えっ！？私？どんなご用件でしょうか？』
ここまではいいですが、席を立たず自身の席に座ったままなんです。
『前に○○○で□□□の件で相談したんですけど』と声を掛けるんですが、記憶に無いような顔をしています。
本当に忙しすぎて憶えていないのかもしれないので、詳細を話をしましたが、まるで記憶が無い顔をしてます。
別に何かを頼んだわけではないので別に構いませんが、結構な時間話をしましたが少なからず記憶の欠片はあっても良さそうなものですが、人間の記憶って薄れてしまうものなのでしょうか？
そこで他の担当者が出てきて、色々と話を詰めますが、内容がややこしく話が進まないと見え、ようやく重い腰を上げてと、記憶を取り戻した前回話をしたシカトくんも加わります。
しかし内容として、役所に費用の負担をしてもらう用件なので乗り気ではありません。
そこで実際の状況、想定できること、将来的なリスクなどを話し、スケジュールの話になるが、どうしても他人事というか困る人が特定の人だけだと、やりたがらない姿勢があります。
人が死んだとか、役所の関係者や知人が迷惑しているというなら、着手が早いのでしょうけど、そういう話ばかりではないので、やや不公平感はありますね。
窓口で話をしていると一人二人三人と増えて計5人の職員が話しを聞いてくれますが、一向に話が進まない。そこでシカトくんが半笑いの顔で『あなたの言っていることはおかしいですよ』と。
シカトくん曰く、
工事を行うなら事前に日時を伝えろ。
↓
その際、職員のスケジュールに合わせること。
↓
それ以外では取り合わない。
工事着手前に連絡するのは良いとしても、職員のスケジュールに合わせられないなら認めない的な意見は少々乱暴に感じる。
こちらからの提示に対して、複数の候補でも返すなら歩み寄りですが、あくまでも職員の都合のみを優先する言い回しをされたのでは納得できません。
『許可が必要なものではないけど、好意でお知らせしたつもりが、そう受け止めるなら勝手にやるよ。文句があるなら工事が終わってから言いに来い』
大人気ないですが、こんな言い方をして周辺に話の内容を伝え、決裁権のある責任者を窓口に出てきてもらうことが目論見なんですけど。。。
案の定、昼ごはん中の課長が出てきて（というより呼びましたが）一連の話をし、『どう？』と聞くと、まぁ物分りの良い課長で助かりました。
『お出ししましょう』と即座に回答してくれます。
普通だったら何回も役所に出向き説明を繰り返し、改善案という名のファイルを厚くするだけのための書類を提出し課長決裁を取り付けるんでしょうけど、一回で話が付きました。
ちなみに上のシカトくんですが、話の途中途中で半笑いが気になったので、『おまえサービス業じゃないんだから笑わなくていいよ。何ヘラヘラしてんだよ、何か面白いことでも思いついたの？』と言ったら何も言わなくなってしまいました。
騒いだ者勝ちとは思いませんが、意見を言わないと聞かないだけならまだしも、アナウンスすらないのですから、少々手荒ですが、こんな手法もあります。
普段こんな来庁者は少ないでしょうから、シカトくんの今後の職員生活のなかでトラウマにならないことを祈りたいのですが。
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ブログの更新頻度で忙しさを計られる、よっしーです。
先ほどある不動産業者から連絡があり、仕事の話5分、世間話9割5分。
不動産屋同士の会話なんて、何のネタがなくても話をしていれば、その内に花が咲く話題には事欠かないのですが、大概は話のスタートは。
『最近どう？』あたりから、『いや?全然ダメだよ』、『なに言ってんだよ忙しいって聞いてるよ』なんて腹の探り合いから始まるものです。
『忙しいって聞いてるよ』って言っても、そんな話を聞いているわけじゃなくても、会話が成り立つんだから大したもんです。
そんな中、いつもの質問に対していつも通りに返答すると、驚きの回答が！？
『だって最近またブログ更新して無いじゃん』
『へっい！？』表現しにくいような返事をしてしまったが、彼曰く
仕事に追われている。
↓
会社に立ち寄らない。
↓
ブログの更新すらできない状況。
↓
売り上げだけが右肩上がり。
↓
儲かっている。
↓
給料が増えて妻が喜ぶ。
↓
夫婦仲が良くなる。
↓
妻から妊娠の知らせがある。
↓
・・・・・。
まぁ後半あたりは話題にはならなかったですが、ブログ更新頻度で忙しさを図られてしまうなんて恐るべし。
まるで税務署みたいな嗅覚に驚き、やや引きましたけど。
【あるあるシリーズ】
同業者が集まるゴルフコンペの時などに能力の高いひとへの嫌味。
『最近、腕上げたね。仕事してないんだろう』
※注：目上のひとに使うと、ひどく叱られますので、ひとを見てきちんと判断してから使いましょう。
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あまり触れてはいけないかも、よっしーです。
契約とは、
相対立する意思表示の合致によって成立する法律行為である。（中略）
異なる利益状況にある者が相互の利益を図る目的で一定の給付をする合意をした場合にそれを法的な強制力により保護するための制度である。wikipediaより引用
まあ簡単にいうと大人の約束ということですね。
そんな責任の重い約束でも、最後まで約束を果たせない場合もある。
その時にトラブルにならないために、事前に細かい規定を設けるのですが、どちらか一方に有利だったり、解釈が分かれると途端に話がこじれてしまう。
不動産売買も契約により、互いに約束をする。
現在までたくさんのトラブルがあったからなのか、とても細かく厳しく取り決めがある。
とはいえ、たくさんのケースが想定されるため、全てではないが大筋としてはカバーされており、イレギュラーな場合などは慣習を用いて解決を図る。
似て非なる業界の住宅業界。
トラブル産業のひとつですが、周囲の話を聞いたり、実際に間近で案件に関わると、言い方は悪いが、呆れてしまうことも多い。
『実費精算』という名の預り金返金の拒否。
お互い中立な立場で行う契約ですから、どちらかが一方的に解約を申入れ、またその対応によっては、相手方の気分を害し、『返したくない』とか反対に『払いたくない』と思う感情は理解できる。
そうならないために契約書には規定があるのでしょうが、書類によっては明確な文言を入れないケースがある。
『互いに誠意をもって協議するものとする』
できるわけないと思う。
どちらとも取れる解釈であり、状況によっては必ず有利不利が出てくる。
また、解約だ！といっている場面で、どれだけのひとが誠意をもって協議できるんでしょうか。
そもそも契約約款って、どんな人でも、どんな場面でも多く用いられる可能性があるものを記載するものなのでは？解約が頻繁にあることではないにせよ、一般のひとにとっては気になる内容ですから、もう少し親切に説明してあげても。。。
しまいには『実費精算』なんていう始末。
確かに実働分については、支払うことは必要ですが、中途半端に説明して、何となく理解させて、『絶対大丈夫ですよ・・・たぶん』ってお金預ったら、あとで当然揉めますな。
立場があるので、余計なことは言いませんが、私の口数が少ない時は、何か引っかかるものがあり納得してない時です。
『とりあえず仮の土地でもいいですから。他の土地になったらそのまま条件スライドさせます』
その後、解約の話になって、『契約は契約です。図面作成したのは事実です』と言い切り、預ったお金を返そうとしないスタンスは、いかがなものか。
私は気が小さいから不動産屋で十分です。
『話がまとまらないなら返す』そんなスタンスの方が精神衛生上、健全です。
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当事者じゃなかったら絶対にやめている、よっしーです。
実は先月、自宅購入の契約をしました。
引渡しは来月半ばくらいになりそうです。
順調に事務手続きが進めば、すでに引渡しを受けているころなのですが、売主の都合というか役所の都合で今日現在も明確な日程が見えていません。
私自身、別に急ぐ必要もないですが、あくまでも売主に対して『早く残金を払ってあげれば資金繰りもラクになるだろう』という優しさから日程を詰めて段取りしてました。
ところが決済にむけて書類やら何やら段取りしていくにつれ、
□ そんなに急かされても困る
とか
□ 今までそんな取引したことない
と、子供みたいな駄々をこねたり
□ 必要書類を請求すれば、『そんなもの必要ない』と言い出し
はたまた
□ 勝手に取り付けた部材の請求をしてくる
などなど
これが日頃の仕事であれば、折を見て売主を抑えたり、『買主も嫌になってしまったから、もうやめよう』と切り出すところですが、これが自宅の購入となると、様々なしがらみがあり、紹介者の立場を考慮するとギャーギャー騒ぐのも難しいものです。
自宅購入の際の契約書を自身で作成し、契約自体を15分で終わらせて、売主への負担を最大限に軽減したにも関わらず、この段になって先方に騒がれるのはいい気がしません。
やはり購入の決断には、多少の時間を要した方がいいのかもしれません。
物件の紹介を電話で受けて、パソコンに地図を出し、ストリートビューでチラッと確認した程度で決断するのは少し早いかもしれません。
でもこの購入によって、相手業者に貸しが作れたり、早急な判断をすることによって金銭的なメリットはかなり大きかった気がします。
しかし、妻みちこさんからは『購入するなら物件を見たい』と強い口調で言われたので、
『なに、お客さんみなたいなこと言ってんの？』というと
『だって私、お客だもん』と。。。
実は私自身が家を買ったなどと偉そうに言ってますが、住宅ローンの優遇金利の関係上、妻名義での購入なのです。
つまり私はただの同居人であり、一切の権限を持っていないのです。
妻の属性に感謝する一方、住宅ローンの貸出条件にやや不満の残るお買い物です。
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転勤知らず、よっしーです。
支店を持つ会社に勤めたことがないので、転勤を経験したこともありません。
『私は常に本社勤務なんです』というようにしてますが。
さて、また異動の時期ですね。とはいえ４月の半ばになれば、ひと段落ついたころかもしれません。
取引先に新年度の挨拶を兼ねて、展示場を先週と今週回りましたが何だか様々ですね。
展示場のメンバーが入れ替わるにあたり、責任者も入れ替わったり、はたまたその上の上司が変わることによって、展示場内のムードが大きく変わっているところも多い。
気の知れたメンバーであれば、特段変わりもしないのでしょうが、上司が変わったりすると、妙な緊張感や様子伺いの雰囲気を感じる。
まぁ仕事ですから緊張感を持つことは必要ですが、世間でいう緊張感とはやや違う気もする。
今まで和気あいあいだった社内に全く知らない上司が転勤して来ると、『どんなひとなんだろうか？』と様子をみる。
相手を知ることは必要なことですが、知った上で何をするかというと、『ここまでなら大丈夫』というラインを見出したいようだ。
『前の上司はここまでなら怒られない。今度の上司が恐いひとだったらどうしよう！？』といった風に見える。
まるで新学年を迎えて恐い先生を避けようとする小学生のよう思えてしまうのは私だけでしょうか？
私自身、良く言うととてもフランクに付き合ってもらえている気がするが、悪く言うと少々扱いが雑なようにも感じる。
これも、私自身が『アイツなら大丈夫』というように感じられていることなんでしょう。
計算の上で演じており、たまに息切れしてしまうこともある。
まだ新年度が始まったばかりなので、またこのキャラクタを一年間保たなくてはならない。
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お前は俺の上司か？よっしーです。
世間知らずなのかもしれませんが、筋違いに叱られることを極端に嫌う私。
どう考えても私に非があればきちんと謝罪します。
だって結婚しましたし、今ではひとの親でもあるので、自覚はあると思います。
でも筋違いに怒られるのも嫌ですし、仕事も効率的にこなしたいと思っています。
そうは言っても場合によっては、率先して怒られる立場を選択せざるを得ないこともあります。
『損して得取れ』的な考えもありますが、突拍子もない場合はとても慌ててしまう。
ましてや相手がお客さんなど、前後の関係を理解していない相手方なら、仕方がありませんが、これが日頃接点の多い、また年齢も重ねたプロの立場から言われると、対応に困ります。
大きい会社に勤めたことがありませんので、『今は部署は違うが以前お世話になった上司』的な存在を知りません。
そんな関係での叱った叱られたは理解できますが、別会社でかつ対等でいるべき立場で頭ごなしに文句を言われたのでは我慢ができません。
最近は何かあってもあまり感情を表に出さないように心掛けていますが、さすがにいつまでも仏の顔ばかりは見せていられません。
間にひとを介して、『文句があるなら直接電話して来い』と強く言い放つと、そういう場合に限って相手は私が感じているほど重く考えてもいなくて、シレッ?としてるものなんですね。
勝手にひとの上司になり、次の瞬間また他人になる。拍子抜けというか、真剣に物事を考えることがとても疲れる。
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久しぶりの更新って言わないで、よっしーです。
今日から9月、まだまだ日中暑く感じるひあり、残暑が厳しく夏は続いている感じです。
この夏、散々なことが続き、とてもブログの更新を行うほどの気力が残っておりませんでした。
ひと段落したので、これからも毎日の更新を目指します。
先日、衆議院選もありましたが、当たり前という声もありますが、個人的には当落結果を見てビックリすることもあった。
落ちてしまったらタダのひと。
落ちても勘違いしているタダひと。
色んなひとがいますが、その勘違いしている『元』先生に尻尾を振る大人を見掛けることが多い。
先日、売り出された物件について、ある不動産業者へ問い合わせをした。
古くから付き合いがあり、
何を見て連絡しているの？よっしーです。
しばらく前に取引した会社からの連絡があった。
『ニコニコハウジング（仮）と申します』
あれ！？この会社は以前取引した会社ではあるが、取引した一年後に民事再生の手続きをしたはずでは？？
民事再生というくらいだから、再生を図っているのだろうけど、事実倒産のわけだから今頃何の用があるんだろうと思い、とりあえず話を聞いてみた。
すると『以前取引させていただきました○○市□□の△△様の２年点検が行われおりませんので確認のお電話でした』とのこと。
この△△さんは、ニコニコハウジング（仮）所有の土地を買ってもらったお客さんです。しかし取引は土地のみで、建物が付いた物件ではなかった。
建物がないので定期点検は不要である旨を伝えたが、会社を整理しているなか取引台帳を片手に、少ない人員で何のことか良く分からず、ただ言われた通り確認作業を行っているのでしょう。
正直、勢い良く出てきた建売屋さんは、突如業界に現れて稼ぐだけ稼ぎ、まとまった現金をスライドさせたら、あとは誰かに尻拭いさせてバンザイしてしまっていると思っていたが、こんなに時間が経っても未だにアフターの連絡しているなんて想像もしていなかった。
なかにはあるんですね、こんな奇特な会社が。
でもこんな会社はごく一部で、『潰れたから知らない』という会社が大半であるのは現実かもしれない。
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